ज़रा सोचिए… आपने अपनी ज़िंदगी भर की कमाई जोड़कर, शायद रिश्तेदारों से उधार लेकर या बैंक से होम लोन लेकर, एक सपना खरीदा है—सपनों का घर। आपके मन में उम्मीद है कि यह घर न सिर्फ आपके परिवार को सुरक्षा देगा, बल्कि समय के साथ इसकी कीमत भी बढ़ेगी। आप हर रात उस बालकनी की कल्पना करते हैं, जहाँ से हरी-भरी सड़कें दिखती हैं, बच्चों के पार्क की चहचहाहट सुनाई देती है और दोस्तों के आने-जाने से घर रौशन रहता है।
लेकिन फिर अचानक एक दिन आपको खबर मिलती है—जिस इलाके में आपने यह प्रॉपर्टी खरीदी थी, वहाँ सरकार ने ज़ोनिंग बदल दी है। जो जगह Residential थी, वह अब Industrial घोषित हो गई है। और उस पर ताज़ा झटका यह कि जिस मेट्रो लाइन का सपना दिखाकर आपको यह घर बेचा गया था, उसका काम तीन साल के लिए टल गया है। जब आप इसे बेचने जाते हैं, तो महीनों तक खरीदार ही नहीं मिलता। और जिस डेवलपर ने बड़े-बड़े वादे किए थे, वह तो पहले ही कर्ज़ में डूब चुका है।
अब बताइए, आपके सपनों का घर—क्या वरदान है या अभिशाप? यह कोई काल्पनिक डरावनी कहानी नहीं है, बल्कि हजारों भारतीय Investors की सच्चाई है। और इसी सच्चाई के बीच आती है Real estate सलाहकार ऐश्वर्या श्री कपूर की चेतावनी—“Real estate में असली खतरा प्राइस में गिरावट नहीं है, बल्कि वे रिस्क हैं जिन्हें लोग देख ही नहीं पाते।” आज हम इसी विषय पर गहराई में चर्चा करेंगे।
भारत का Real estate सेक्टर आज दुनिया की सबसे तेज़ी से बढ़ती इंडस्ट्री में से एक है। रिपोर्ट्स बताती हैं कि आने वाले सालों में यह ट्रिलियन डॉलर का बाज़ार बन सकता है। हर जगह नई सोसाइटीज़, टाउनशिप और स्मार्ट सिटी प्रोजेक्ट्स की घोषणाएँ हो रही हैं। गाँव-गाँव, कस्बों-कस्बों तक यह बूम पहुँच चुका है। लोग मानते हैं कि Real estate सबसे सुरक्षित Investment है। “जमीन कभी घाटे में नहीं जाती”—यह कहावत हर भारतीय परिवार के जेहन में बसी है।
लेकिन ज़रा रियलिटी देखिए। यही बाज़ार उन Investors से भरा पड़ा है जो करोड़ों का नुकसान झेल चुके हैं। ऐसे लोग जिनकी जमा-पूँजी सालों तक किसी अधूरे प्रोजेक्ट में फँसी रही। ऐसे परिवार जिन्हें घर का पजेशन मिलने में 10 साल लग गए। और ऐसे बुज़ुर्ग जिन्होंने रिटायरमेंट के पैसे लगाकर सोचा था कि किराए से income होगी, लेकिन बदले में कोर्ट-कचहरी और तनाव ही मिला। असलियत यह है कि नुकसान कीमतें गिरने से नहीं होता, बल्कि इसलिए होता है क्योंकि हम रिस्क की असली परतें समझते ही नहीं।
पहला रिस्क है—Regulatory Risk। यह सुनने में टेक्निकल लगता है, लेकिन इसका असर आपकी जेब और आपकी नींद दोनों पर पड़ सकता है। मान लीजिए आपने एक शानदार प्लॉट खरीदा। लोकेशन बेहतरीन, कागज़ पूरे, सबकुछ परफेक्ट। लेकिन अचानक सरकार की पॉलिसी बदल गई और उस ज़मीन का ज़ोन ही बदल गया। अब वहाँ रेज़िडेंशियल कंस्ट्रक्शन नहीं हो सकता। आपका सपना यहीं टूट गया। या फिर सोचना, आपने किसी हाई-एंड प्रोजेक्ट में बुकिंग की, लेकिन सरकारी अप्रूवल्स आने में पाँच साल लग गए।
प्रोजेक्ट का काम ठप पड़ गया और आपका पैसा वहीं जाम हो गया। कपूर कहती हैं—“Investor सिर्फ फाइनल अप्रूवल का इंतज़ार करते हैं। लेकिन समझदार वही है जो सरकार के ड्राफ्ट पॉलिसी, RERA मीटिंग्स और शहरी विकास विभाग की चर्चाओं पर भी नज़र रखे।” यह वैसा ही है जैसे आप ट्रेन पकड़ने के लिए स्टेशन पहुँचे, लेकिन आपको यह पता ही न हो कि ट्रेन रद्द हो चुकी है। समय रहते सही सूचना पाना ही Regulatory risk से बचाता है।
दूसरा बड़ा खतरा है—Liquidity Risk। आम आदमी की सोच होती है कि “प्रॉपर्टी खरीद लो, पैसा कहीं गया नहीं। बेचोगे तो मुनाफ़ा ही मिलेगा।” लेकिन असली खेल यही है—क्या आप समय पर बेच पाएँगे? मान लीजिए आपने गुरुग्राम या नोएडा में एक फ्लैट खरीदा। कीमतें तो बढ़ीं, लेकिन जब बेचने गए तो 6 से 9 महीने तक कोई खरीदार ही नहीं मिला। इस बीच आपके लोन की EMI चलती रही, ब्याज चढ़ता रहा और आपका अनुमानित मुनाफ़ा धीरे-धीरे खिसककर घाटे में बदल गया।
Real estate में IRR यानी Internal Rate of Return तभी बनता है जब एग्जिट स्ट्रेटेजी मजबूत हो। कपूर कहती हैं—“नए प्रोजेक्ट्स की चमकदार ब्रोशर पर भरोसा मत कीजिए। रिसर्च कीजिए कि पुराने प्रोजेक्ट्स कितने समय में बिके। वही आपको असली तस्वीर दिखाएगा।” असल में प्रॉपर्टी लिक्विडिटी बैंक एफडी जैसी नहीं है। यहाँ पैसा फँस भी सकता है। और जब तक आप इसे समझ नहीं पाते, आपकी सारी गणित बिगड़ जाती है।
तीसरा रिस्क है—Infrastructure Risk। डेवलपर्स आपको सपनों की तस्वीर दिखाएँगे—“यहाँ से मेट्रो पाँच मिनट की दूरी पर होगी, फ्लाईओवर सीधे एयरपोर्ट से जोड़ देगा, और शॉपिंग मॉल बगल में बनेगा।” लेकिन सच यह है कि भारत में इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स का लेट होना आम बात है। एक मेट्रो लिंक तीन साल लेट हो जाए, तो आपके किराए की उम्मीद, आपकी प्रॉपर्टी की वैल्यू और आपका रीसेल सब गड़बड़ा जाता है। यही वजह है कि कपूर कहती हैं—“वादों पर भरोसा मत करो, टेंडर और फंडिंग देखो।”
आपको यह देखना चाहिए कि उस प्रोजेक्ट के लिए पैसा आया भी है या नहीं। और सबसे ज़रूरी, उस जगह तक पहुँचने के एक से ज्यादा रास्ते हों। जैसे सड़क और मेट्रो दोनों। ताकि अगर एक डिले हो, तो दूसरा आपके Investment को संभाले। यह वैसा ही है जैसे आप अपनी मंज़िल तक पहुँचने के लिए सिर्फ एक पुल पर भरोसा करें। और अगर वह पुल टूट जाए, तो आप वहीं फँसकर रह जाएँगे।
और चौथा, शायद सबसे खतरनाक रिस्क है—Counterparty Risk। यानी आप किस डेवलपर पर भरोसा कर रहे हैं। मान लीजिए लोकेशन शानदार है, इंफ्रास्ट्रक्चर पक्का है, सबकुछ ठीक लग रहा है। लेकिन अगर डेवलपर की आर्थिक स्थिति खराब है, तो आपका Investment बर्बाद हो सकता है। भारत में हजारों Investors की कहानी यही है—बुकिंग हुई, वादे हुए, लेकिन प्रोजेक्ट अधूरा रह गया।
कोर्ट केस हुए, धरने हुए, लेकिन घर न मिला। इसलिए कपूर चेतावनी देती हैं—“डेवलपर की क्रेडिट रेटिंग देखो। उसके पिछले प्रोजेक्ट्स समय पर पूरे हुए या नहीं, यह देखो। जमीन के मालिकाना हक की कानूनी जाँच करो।” क्योंकि अगर डेवलपर भरोसेमंद नहीं है, तो सबसे शानदार प्रॉपर्टी भी आपके लिए कब्रगाह बन सकती है।
लेकिन सवाल यह है—क्या इन रिस्क से बचा जा सकता है? जवाब है—हाँ। बस आँख मूँदकर पैसे लगाने की बजाय समझदारी दिखानी होगी। Real estate कोई लॉटरी नहीं है। यह लंबी दौड़ है। यहाँ जीत उसी की है जो रिस्क को पहचानकर कदम उठाता है।
आज भारत में लाखों लोग फँसे हुए हैं—किसी की पूँजी अधूरे प्रोजेक्ट में, किसी का पैसा डेवलपर की दिवालियापन में, और किसी का घर कोर्ट केस में। लेकिन जो लोग रिस्क समझकर, रिसर्च करके और धैर्य से Investment करते हैं, वही सफल होते हैं। कपूर का कहना है—“रिस्क का मतलब यह नहीं कि मार्केट नीचे जाएगा। रिस्क का मतलब है वो चीज़ें जो आपने पहले नहीं देखीं।” और यही फर्क तय करता है कि आप सफल Investor बनेंगे या हारे हुए जुआरी।
Conclusion
अगर हमारे आर्टिकल ने आपको कुछ नया सिखाया हो, तो इसे शेयर करना न भूलें, ताकि यह महत्वपूर्ण जानकारी और लोगों तक पहुँच सके। आपके सुझाव और सवाल हमारे लिए बेहद अहम हैं, इसलिए उन्हें कमेंट सेक्शन में जरूर साझा करें। आपकी प्रतिक्रियाएं हमें बेहतर बनाने में मदद करती हैं।
GRT Business विभिन्न समाचार एजेंसियों, जनमत और सार्वजनिक स्रोतों से जानकारी लेकर आपके लिए सटीक और सत्यापित कंटेंट प्रस्तुत करने का प्रयास करता है। हालांकि, किसी भी त्रुटि या विवाद के लिए हम जिम्मेदार नहीं हैं। हमारा उद्देश्य आपके ज्ञान को बढ़ाना और आपको सही तथ्यों से अवगत कराना है।
अधिक जानकारी के लिए आप हमारे GRT Business Youtube चैनल पर भी विजिट कर सकते हैं। धन्यवाद!”